扣除項(xiàng)目及其金額_2025年稅法一基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)
通過(guò)系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和練習(xí)，不斷加深對(duì)《稅法一》科目知識(shí)點(diǎn)的理解和掌握，從而在考試中取得優(yōu)異的成績(jī)。下文為東奧會(huì)計(jì)在線整理的稅務(wù)師《稅法一》科目基礎(chǔ)考點(diǎn)，希望同學(xué)們可以堅(jiān)持備考，穩(wěn)步提升！
扣除項(xiàng)目及其金額（掌握）
（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
項(xiàng)目 | 內(nèi)容 | |
包括 | 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買(mǎi)地的錢(qián)） | 出讓方式取得為土地出讓金 |
行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金 | ||
轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款 | ||
按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅，登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi) | ||
不包括 | 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi) | |
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
包含內(nèi)容 | 具體含義 |
土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi) | 土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等 |
前期工程費(fèi) | 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出 |
建筑安裝工程費(fèi) | （1）以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) （2）增值稅發(fā)票的備注欄應(yīng)當(dāng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入扣除項(xiàng)目 |
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) | 開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出 |
公共配套設(shè)施費(fèi) | 不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 |
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 | 直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等 |
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增前）、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，不包括增值稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。（地方教育附加能否扣除看題目具體要求）
（1）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。
（2）不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額通常增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在項(xiàng)目“2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”中扣除，不單獨(dú)作為稅金扣除。
5.加計(jì)扣除（僅限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）
（1）加計(jì)扣除金額=（1+2）×20%。
（2）對(duì)取得土地使用權(quán)后，未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目
扣除項(xiàng)目 | 內(nèi)容 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除 |
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增前）、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） |
6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（不是原值，不是凈值） | 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 |
（1）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評(píng)估價(jià)格的（有無(wú)購(gòu)房發(fā)票均可）。
①評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率。
②評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
③因納稅需要，支付的評(píng)估費(fèi)用允許扣除，但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許扣除。
（2）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的。
取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除：購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+5%×購(gòu)買(mǎi)年限）。
計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”是指按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。
購(gòu)房發(fā)票所載金額按以下方法確定：
①營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票?發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）；
②營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票?發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額；
③營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票?發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和。
另外需對(duì)比的是，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。即扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
（3）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征收管理法的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
所屬章節(jié)：第五章 土地增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2025年《稅法一》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義
（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）
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